观点地产网德信服务两年前从新三板摘牌，胡一平或许早就有了冲刺港交所的念头。

那时，德信服务使用的名称是“盛全物业”。

近两年来，不少物管公司从新三板摘牌改道向港交所主板进攻，大部分会选择改头换面。

前有鸿坤物业变身烨星集团，嘉宝股份更名为蓝光嘉宝服务等，而德信服务也没有例外。

2018年底自新三板摘牌后，接下来两年时间里，盛全物业做了一系列重组、股改和更名动作，为主板上市做准备。

1月18日，港交所一份招股书披露，德信服务以新身份亮相资本市场。

截至2020年9月30日，德信服务拥有163项在管物业，在管总建筑面积为2310万平方米，覆盖中国9个省份的26座城市。

截至同日，德信服务已订约管理226项物业，合约总建筑面积为3540万平方米，覆盖中国12个省份的31座城市。

新三板摘牌与重组盛全

根据新三板资料显示，盛全物业于2015年11月10日挂牌上市，属于创新层，交易方式为做市转让。

2018年1-9月，盛全物业营业收入2.67亿元，净利润为1234.26万元。

上市未满三年，盛全物业2018年10月25日公告称，因公司经营和发展战略调整，拟申请终止在股转系统挂牌。

而在德信服务招股书里，对于盛全物业的重组也有详细描述。

盛全物业于2004年3月29日在中国成立为有限公司，初始注册及实缴资本为人民币100万元。截至其成立日期，盛全物业分别由德信控股和杭州互丰置业咨询有限公司(“杭州互丰”，一名独立第三方)拥有51%及49%。

于2004年3月29日至2014年4月24日期间，随一系列股权转让及注册资本增加后，盛全物业由胡一平控制。于2014年4月25日，德信控股将其于盛全物业的全部股权以代价人民币5080万元转让予盛全控股。有关股权转让完成后，盛全物业由盛全控股全资拥有。

2015年4月，盛全物业采取雇员股份激励计划，将其于盛全物业20%的股权以代价人民币1168.4万元转让予德清凯邦。

德清凯邦于2014年7月注册成立，重组之前，由杭州恒益股权投资合伙企业(有限合伙)(为普通合伙人，并分别由胡先生和魏女士控制约91.61%及8.39%)、朱晓莉女士(执行董事)、刘义兵先生、陈昕先生、赵丽湘女士(彼等均为高级管理人员)及盛全物业的九名雇员分别拥有约63.57%、1.70%、4.50%、1.25%、1.50%及27.48%。

有关股权转让完成后，盛全物业分别由盛全控股和德清凯邦拥有80%和20%。

2015年6月29日，考虑到于新三板挂牌，盛全物业转制为一家股份有限公司，并于2015年10月19日正式在新三板上市，实缴注册资本人民币5080万元。于2016年4月12日，盛全物业的注册资本增至人民币5580万元，其中盛全控股出资500万元。

随后盛全物业2018年12月19日于新三板摘牌，摘牌后注册资本仍为5580万。考虑到下列因素，董事认为盛全物业于全国中小企业股份转让系统摘牌并于申请符合公司及股东最佳利益。

摘牌完成后，盛全物业分别由盛全控股、德清凯邦及若干独立股东拥有约76.82%、18.21%及4.97%。于2019年2月25日至2020年3月13日期间，随一系列股权转让及注册资本增加，盛全物业分别由盛全控股及德清凯邦拥有约81.79%及18.21%。

于2020年9月2日，盛全物业由股份有限公司转制为有限责任公司。由于重组，盛全物业成为德信服务的间接全资附属公司。

无论是注册资本增资还是更名、重组盛全物业的股权架构，胡一平提前为赴港上市做足了准备工作。

据相关媒体消息称，2020年11月5日，德信盛全服务还收到了杭州市余杭区人民政府金融工作办公室发来的关于上市培育的通知。

通知表示，同意德信盛全服务列入余杭区企业上市培育对象，有效期为三年，“有关申请上市辅导、辅导验收以及向中国证监会或证券交易机构提交的上市申请等文件材料(包括批复)，请及时送我办备案。”

这意味着，如果不是在港交所提交招股书，德信服务或许还有可能在A股上市。

利润飙升与上市前景

按照港交所调整后的上市门槛，主要针对企业的盈利水平，以招股书显示的数据看来，德信服务符合了条件。

于往绩记录期间，德信服务实现财务业绩的快速增长，收入由2018年的3.98亿元增长28.9%至2019年的5.13亿元，并由2019年前9月的3.75亿元增长32.7%至2020年前9月的4.98亿元;同期利润由2018年的2250万元显著增长至2019年的5060万元，并在2020年前9月达到8070万元。

尤其值得注意的是，盛全物业2018年前9个月的净利润只有1234.26万元。

与部分物管企业高度依赖母公司不同，德信服务来自第三方业务占比超过六成，而收入方面更是比德信集团所开发物业的利润要高。

于2018年、2019年以及2020年前9月，德信服务就德信集团所开发物业提供的物业管理服务产生的收入分别为5950万元、7870万元及7130万元，分别占德信服务同期物业管理服务所得总收入的22.2%、25.4%及26.2%。

截至2020年9月30日，德信服务于独立第三方物业开发商所开发项目中的在管建筑面积为1520万平方米，约占德信服务在管总建筑面积的66.0%。

同时，德信服务仍在积极获取来自独立第三方物业开发商所开发的物业项目业务。

于2018年、2019年及2020年前9月，德信服务来自独立第三方开发商所开发物业的物业管理服务收入分别为1.99亿元、2.1亿元及1.63亿元，分别占德信服务物业管理服务收入的73.9%、67.6%及59.9%。

招股书显示，德信服务绝大部分的收入来自按包干制进行的物业管理服务，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止9个月，分别占物业管理服务收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，就五项、一项及六项在管物业产生合共总亏损分别为30万元、40万元及30万元。

德信服务还在招股书中提到，公司曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。向关联方作出利率为12%的计息垫款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有关计息垫款的利息收入分别为0、90万元和160万元。截至2020年9月30日，有关垫款及相关利息已悉数结清。

此外，德信服务表示，此次IPO募资将用于：扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额;用于多元化及扩展服务产品;用于投资信息技术和内部管理系统，以此改善服务质量和客户体验;用于完善人力资源管理并提升企业文化;用作营运资金及其他一般公司目的。

而在多元化及扩大物业组合及服务产品计划中，将通过实施“六三一”的物业组合布局，扩大物业组合。德信服务计划开发以下物业组合：住宅物业占60%、商业综合体及写字楼占30%、其他类型物业占10%。

那么，一切看起来还不错的德信服务，能否获得投资者的青睐呢?

事实上，在港股资本市场上，投资者对于头部企业及高成长性物业企业的青睐度较高。自2020年四季度以来，资本市场对新上市物管企业并未延续2020年上半年的友善度，尤其在10月新上市的4家物企中，3家首日收跌，2家更是收跌20%以上，此类现象在10月之前均未出现过。

而1月18日正式在港交所主板挂牌上市的宋都服务，开市即破发，并一路直线下滑至交易所收市，报0.16港元，下跌36%，总市值仅5.12亿港元。